Informatii

Comisariatul Județean pentru Protecția Consumatorului Timiș a efectuat în anul 2019 un control la Take Project SRL în legătură cu clauzele contractuale cuprinse în Promisiunea Sinalagmatică de Vânzare și în Contractul de Rezervare.

În urma controlului, Comisariatul Județean pentru Protecția Consumatorului Timiș a semnalat potențiale clauze abuzive în (i) Promisiunea Sinalagmatică de Vânzare în legătură cu variațiile de suprafață, termenul de livrare, asumarea unor riscuri și renunțarea la anumite drepturi conferite de Codul Civil și (ii) în Contractul de Rezervare în legătură cu rezoluțiunea, sesizând instanța competentă să decidă în acest sens.

Promisiunea Sinalagmatică de Vânzare

Prin Hotărârea nr. 838/PI/13.12.2021, Tribunalul Timiș a constatat că nu există clauze abuzive în Promisiunea Sinalagmatică de Vânzare, concluzie menținută și de către Curtea de Apel Timișoara prin Decizia nr. 535/A/27.09.2022.

Variațiile de suprafață

Tribunalul Timiș a arătat că atunci când un cumpărător își exprimă acordul pentru a cumpăra un imobil aflat în stadiul de proiect, adică un bun viitor, își asumă și riscul contractual de a exista o diferență între suprafața agreată în faza de proiect și cea efectiv existentă la data finalizării construcției, desigur această diferență trebuind să fie minimă și să nu aducă atingere scopului pentru care a fost construit și achiziționat imobilul.

În Promisiunea Sinalagmatică de Vânzare se convine ca această marjă să fie de 3% din suprafața utilă a imobilului, ceea ce poate fi considerat ca având caracter minimal și nefiind de natură a schimba destinația imobilului sau caracteristicile esențiale ale acestuia. Faptul că părțile au prevăzut ca în acest caz să se modifice și prețul de achiziție este justificat, clauzele contractuale în discuție fiind în favoarea consumatorilor, care primesc dreptul de a fi informați asupra acestei situații, de a-și da acordul cu privire la achiziționarea imobilului la noul preț ajustat (care poate fi atât majorat, cât și diminuat corespunzător) sau de a refuza acest lucru. În caz de refuz, i se oferă acestuia dreptul legal de a i se restitui garanția achitată.

În concluzie, instanța a apreciat că nu se poate reține niciun fel de inegalitate juridică între obligațiile corelative ale părților.

Termenul de livrare

Instanța este de părere că stabilirea termenului de livrare se înscrie în categoria noțiunii de risc contractual, iar acesta trebuie interpretat mai larg atunci când este vorba despre acordul de voință al clientului de a asuma un risc contractual mărit față de îndeplinirea întocmai și la timp a unor obligații contractuale aflate în sarcina co-contractantului în situația imobilelor aflate în stadiul de proiect în dezvoltare la data semnării promisiunii bilaterale de vânzare.

În legătură cu termenul de livrare, este prevăzut dreptul clientului la informare și dreptul de a decide cu privire la posibilitatea de a achiziționa sau nu imobilul. În cazul în care decide să renunțe la achiziționare, se prevede că i se restituie garanția achitată.

Având în vedere cele prezentate anterior, faptul că persoanele fizice, clienții, nu au prevăzut în contract și alte sancțiuni ce ar putea interveni în cazul în care termenul de finalizare nu este respectat, nu este de natură de a forma convingerea instanței că se află în situația unui dezechilibru contractual între contraprestațiile părților.

Asumarea unor riscuri și renunțarea la anumite beneficii decurgând din art. 1271 și art. 1743 ale Codului Civil

Legislația în materia protecției consumatorului apără consumatorul de bună credință, care dă dovadă de minimă diligență în semnarea oricărui contract. Instanța consideră că textul articolelor vizate este suficient de clar și concis, iar consumatorii trebuiau să se informeze cu privire la consecințele juridice ale respectivelor clauze, deoarece era evident pentru orice persoană diligentă și prudentă că se pune problema asumării unor riscuri corelativă cu renunțarea la unele drepturi.

Instanța a menționat și faptul că în cazul drepturilor civile este aplicabil principiul conform căruia subiectul de drept are posibilitatea de a renunța la acestea, cu excepția celor strict personale, precum și de a-și asuma riscuri contractuale mai multe decât cele care rezultă implicit din natura juridică a unui contract pe care l-a semnat.

Contractul de Rezervare

Prin Hotărârea nr. 838/PI/13.12.2021, Tribunalul Timiș a reținut că dreptul oricărei părți de a solicita inserarea unei clauze contractuale referitoare la rezoluționarea de prin drept a contractului nu poate fi considerat ca având un caracter abuziv față de prevederile art. 1550 din Noul Cod Civil care permite în mod expres ca părțile să prevadă un pact comisoriu expres. Mai mult decât atât, pentru ca acest pact comisoriu expres să producă efecte juridice (rezoluțiunea unilaterală), legiuitorul prevede în art. 1553, alin. 1 din Noul Cod Civil că în contract trebuie prevăzute expres obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea.

Curtea de Apel Timișoara, prin Decizia nr. 535/A/2022 a modificat în parte hotărârea primei instanțe constatând caracterul abuziv al unei situații în care intervine rezoluțiune Contractului de Rezervare și anume:

„(iii) situația în care Clientul, din orice motiv, refuză să semneze Promisiunea de Vânzare”.

Instanța consideră ca fiind un dezechilibru semnificativ faptul că consumatorului nu îi este îngăduit în nicio împrejurare să refuze semnarea promisiunii de vânzare.

În vederea implementării întocmai a Deciziei nr. 535/A/2022 pronunțate de Curtea de Apel Timișoara, dar şi ca o expresie a faptului că respectarea regulilor din materia consumatorilor este o prioritate pentru Take Project SRL, societatea va elimina din Contractul de Rezervare clauza menționată de instanță și va introduce o nouă prevedere care să asigure echilibrul contractual.

Textul integral al Deciziei nr. 535/A/2022 a Curții de Apel Timișoara poate fi consultat aici.